不动产租赁纠纷中的优先承租权：以贵金属公司诉讼为例

元描述： 深入了解不动产租赁合同纠纷中优先承租权的法律实务问题，包括“同等条件”的界定、产业发展规划与承租用途的匹配等，结合案例分析优先承租权行使的要点，并提供法律建议，助力企业规避风险，维护自身权益。

引言：

在瞬息万变的市场环境下，不动产租赁合同纠纷时有发生，而优先承租权作为合同中一项重要的条款，其行使条件和法律适用一直是争议的焦点。本文将以广东省高级人民法院发布的“某实业公司诉某厂房屋租赁合同纠纷案”为案例，深入探讨优先承租权行使的关键因素，并结合相关法律规定和司法实践，为企业提供实用的法律建议，助力企业在租赁合同中明确权利义务，规避潜在风险。

优先承租权的界定与适用

优先承租权，是指承租人在租赁期届满后，在同等条件下，优先于其他人享有续租的权利。该条款通常出现在租赁合同中，旨在保障承租人的合法权益，防止其在租赁期满后被迫搬迁。

案例分析：贵金属公司优先承租权遭驳回

某实业公司租赁某厂的厂房用于贵金属设计及生产，合同约定，合同期满后承租人在同等条件下有优先承租权。然而，租赁厂房所在产业园区被政府纳入当地新兴产业空间布局规划，定位发展半导体产业。某厂两次函告某实业公司，因园区规划调整，租赁期限届满后将不再续签合同。最终，某厂与从事半导体生产研发的某公司签订租赁合同，某实业公司以其优先承租权被侵害为由起诉。

法院的判决结果令人深思：

深圳市坪山区人民法院一审驳回了某实业公司的诉讼请求，认定其不符合行使优先承租权的同等条件。该判决基于以下理由：

  • 租赁物的用途直接关系租赁物的价值维持，是同等条件的重要考量因素。 原产业园区规划调整，发展方向定位为半导体产业，某实业公司的经营范围为贵金属，不符合园区整体发展规划。

  • 政府规划调整是客观因素，不应由租赁方承担责任。 园区规划调整是政府行为，目的是优化产业结构，促进地区经济发展，租赁方无法控制，也不应因此承担违约责任。

案例启示：

本案表明，优先承租权的行使不是绝对的，需要符合“同等条件”这一关键要素。单纯依靠合同约定，并不意味着承租人就能无条件地行使优先承租权。

“同等条件”的界定与考量因素

法律并没有对“同等条件”给出明确的定义，司法实践中，法院通常会从以下方面进行判断：

  • 租赁期限： 优先承租人要求续租的期限是否与原租赁期限相同或相近。

  • 租金价格： 优先承租人要求续租的租金价格是否与原租赁合同的租金价格一致，或符合市场行情。

  • 租赁用途： 优先承租人要求续租的用途是否与原租赁合同的用途一致，或符合产业发展规划。

  • 租赁对象： 优先承租人要求续租的租赁对象是否与原租赁合同的租赁对象相同。

  • 其他条件： 优先承租人是否具备其他符合法律规定的条件，例如是否履行了原租赁合同的义务等。

优先承租权行使的法律建议

  • 明确合同条款： 在签订租赁合同时，应明确约定优先承租权的行使条件，包括但不限于租赁期限、租金价格、租赁用途等，并尽量将“同等条件”具体化，避免日后发生争议。

  • 关注产业规划： 企业在选择租赁场所时，应关注当地产业发展规划，避免选择与产业规划不符的租赁场所，以降低未来因规划调整而无法行使优先承租权的风险。

  • 留存证据： 在租赁过程中，应妥善保管相关的证据材料，例如租赁合同、付款凭证、通知函等，以便在发生争议时能够提供有力证据支持自己的主张。

  • 及时沟通： 当租赁期限即将届满时，应及时与出租方沟通续租事宜，并明确提出自己的续租要求，以便早日达成协议，避免因沟通不畅而产生纠纷。

  • 寻求法律帮助： 当发生租赁纠纷时，应及时寻求专业律师的帮助，以维护自身权益。

关键词：不动产租赁合同纠纷、优先承租权、同等条件、产业发展规划、法律建议

问答

Q1：优先承租权是否可以随意行使？

A1：优先承租权并非绝对的权利，其行使需要满足合同约定的“同等条件”。

Q2：哪些因素会影响“同等条件”的判断？

A2：租赁期限、租金价格、租赁用途、租赁对象以及其他符合法律规定的条件等。

Q3：如果产业规划调整，承租人能否继续行使优先承租权？

A3：如果产业规划调整导致租赁场所用途发生变化，承租人可能会丧失优先承租权，需要结合具体情况进行判断。

Q4：在租赁合同中如何避免优先承租权纠纷？

A4：在签订合同过程中，应明确约定优先承租权的行使条件，并尽量将“同等条件”具体化。

Q5：发生优先承租权争议时，如何维护自身权益？

A5：及时收集证据，寻求专业律师的帮助，通过协商或诉讼等方式维护自身权益。

Q6：优先承租权对企业的意义是什么？

A6：优先承租权能够保障承租人的经营稳定性，防止其在租赁期满后被迫搬迁，有利于企业长远发展。

结论

优先承租权是租赁合同中一项重要的条款，其行使条件和法律适用需要结合具体情况进行判断。企业在签订租赁合同时应充分了解自身权利义务，并采取措施规避潜在风险，以确保自身权益不受损害. 本文以具体案例分析了优先承租权行使的要点，并提供了相关法律建议，旨在帮助企业在租赁合同中明晰权利义务，有效应对租赁纠纷，维护自身权益，促进企业稳健发展。

希望本文能够为企业提供一些有益的参考，帮助企业更好地理解和运用优先承租权，在租赁过程中规避风险，维护自身合法权益。